Kúpa bytu · 15. októbra 2026 · 7 min čítania
Koľko stojí kúpa bytu nad rámec ceny: dane a poplatky na reálnom príklade
Daň z kúpy na Slovensku neexistuje a poplatok katastra je 100 €, elektronicky 50 €. Kompletný zoznam nákladov, ročná daň v Bratislave a rozpočet na byt za 141 750 €.
Cena v ponuke takmer nikdy nie je konečná suma. Dobrá správa: na Slovensku je dodatočných nákladov pri kúpe málo. Daň z kúpy neexistuje a poplatok katastra je 100 €, pri elektronickom podaní 50 €. Nižšie je kompletný zoznam a rozpočet na skutočný byt z ponuky Račianska 109B.
Daň z kúpy neexistuje
Slovensko zrušilo daň z prevodu nehnuteľností v roku 2005. Kupujúci štátu neplatí percento z ceny. Pre porovnanie: v susednom Rakúsku dá kupujúci na daň a zápis do pozemkovej knihy približne 4,6 % ceny.
DPH je v cene bytu v novostavbe už zahrnutá. Sadzba je 23 %, takže z ceny 141 750 € tvorí daň približne 26 500 €. Samostatne ju neplatíte a súkromná osoba si ju odpočítať nemôže.
Jednorazové náklady pri kúpe
| Položka | Suma | Poznámka |
|---|---|---|
| Návrh na vklad do katastra | 100 €, elektronicky 50 € | Kto platí, určí zmluva. Zrýchlene do 15 dní 300 €, elektronicky 150 €. |
| Overenie podpisu predávajúceho | 2 až 3 € | Platí predávajúci. Podpis kupujúceho sa overovať nemusí. |
| Vlastný advokát na kontrolu zmluvy | zvyčajne niekoľko stoviek eur | Nepovinné, ale odporúčame pri zmluve v cudzom jazyku. |
| Plnomocenstvo, apostila, preklad | podľa krajiny | Len pri kúpe na diaľku. |
| Provízia realitke | 0 € pri kúpe priamo od developera | Pri staršom byte ju často platí predávajúci, niekedy aj kupujúci. |
Ak kupujete na hypotéku
- Znalecký posudok (ocenenie bytu): zvyčajne 150 až 300 €, niektoré banky ho preplácajú.
- Zápis záložného práva do katastra: ďalší návrh na vklad s rovnakým poplatkom.
- Poistenie nehnuteľnosti: banka ho vyžaduje, pri malom byte desiatky eur ročne.
- Poplatok za poskytnutie úveru: v mnohých bankách 0 € v rámci akcií, ale overte si to.
Ročná daň z nehnuteľnosti v Bratislave
Daň z bytu sa platí raz ročne mestu. Sadzbu určuje Bratislava podľa pásma. Pre Nové Mesto je to v roku 2026 približne 1,25 € za každý aj začatý m² podlahovej plochy bytu. Pri byte s plochou 23,3 m² to vychádza asi na 30 € ročne.
Pozor na jednu povinnosť: priznanie k dani z nehnuteľností podávate sami, do 31. januára roka nasledujúceho po kúpe. Mesto potom pošle rozhodnutie so sumou. V ďalších rokoch sa priznanie nepodáva, ak sa nič nezmenilo.
Mesačné náklady vlastníka
- Fond prevádzky, údržby a opráv. Výšku schvaľujú vlastníci, v novom dome býva nižšia ako v starom.
- Správa domu: pevná suma za byt mesačne.
- Teplo, voda, spoločné priestory: mesačné zálohy a raz ročne vyúčtovanie.
- Elektrina a internet: zmluva priamo s dodávateľom.
- Poplatok za odpad: platí sa mestu raz ročne.
Pri Račianskej 109B budú presné sumy známe po výbere správcu domu. Aktuálny odhad vám radi pošleme.
Príklad: rozpočet na byt za 141 750 €
Berieme 1-izbový byt č. 13 na 1. poschodí: 23,3 m², balkón 2,3 m², cena 141 750 € s DPH. Kupujete bez hypotéky a zmluvu podpisujete osobne.
| Položka | Suma |
|---|---|
| Cena bytu s DPH | 141 750 € |
| Návrh na vklad | 100 € |
| Kontrola zmluvy advokátom (nepovinné) | 300 až 500 € |
| Spolu pri kúpe | približne 142 150 až 142 350 € |
| Daň z nehnuteľnosti ročne | približne 30 € |
Náklady nad rámec ceny sú teda približne 0,3 až 0,4 %. Pre porovnanie: v Rakúsku by pri rovnakej cene daň a zápis stáli okolo 6 500 €.
Dane pri neskoršom predaji
Ak byt vlastníte dlhšie ako 5 rokov, príjem fyzickej osoby z jeho predaja je na Slovensku od dane oslobodený. Pri skoršom predaji sa platí daň z rozdielu medzi predajnou cenou a nákladmi na kúpu: 19 %, nad zákonný limit príjmu 25 %. Cudzinec ju platí na Slovensku, pretože byt sa nachádza tu. Pri skoršom predaji sa poraďte s daňovým poradcom, môžu vzniknúť aj odvody.
Ako prebieha kúpa bytu cudzincom krok za krokom →
Časté otázky
Je DPH v cene bytu v novostavbe?
Áno. Ceny bytov v novostavbách sa uvádzajú s DPH 23 % a samostatne sa nič nedopláca.
Koľko stojí zápis do katastra?
100 € pri listinnom podaní, 50 € elektronicky. Za rozhodnutie do 15 dní sa platí 300 €, elektronicky 150 €.
Aká je ročná daň z bytu v Bratislave?
Podľa pásma približne 1,20 až 1,35 € za m². Pri byte 23 m² v Novom Meste je to okolo 30 € ročne.
Platí cudzinec daň pri predaji bytu?
Po 5 rokoch vlastníctva nie. Pri skoršom predaji sa platí daň zo zisku na Slovensku.
Platí kupujúci províziu pri kúpe od developera?
Pri priamej kúpe od developera nie.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne ani daňové poradenstvo. Sumy a sadzby overte pred podpisom zmluvy. Aktualizované: 15. októbra 2026.
Máte záujem o byt v tomto projekte?
Zobraziť ponuku bytov