Kúpa bytu na Slovensku ako cudzinec v roku 2026: postup krok za krokom

Cudzinec môže na Slovensku kúpiť byt rovnako ako slovenský občan. Nepotrebuje pobyt, slovenskú firmu ani povolenie. Rozdiely nevznikajú kvôli pasu, ale kvôli tomu, čo kupujete: hotový byt od súkromného majiteľa alebo byt v rozostavanom dome od developera. Nižšie prejdeme oba postupy, doklady, lehoty a kúpu v prípade, že zatiaľ nežijete na Slovensku.

Môže cudzinec kúpiť byt na Slovensku?

Áno. Obmedzenia pre cudzincov sa týkajú len poľnohospodárskej a lesnej pôdy. Byt, mestský dom, ateliér či garáž si občan Ukrajiny, Kazachstanu alebo inej krajiny kúpi rovnako ako Slovák. Vlastnícke právo sa zapíše do katastra priamo na vaše meno, nie na firmu ani na sprostredkovateľa.

Potrebujete pobyt alebo iný status?

Nie. Byt kúpite s akýmkoľvek statusom aj bez neho: s dočasným útočiskom, s prechodným alebo trvalým pobytom, alebo len s cestovným pasom. Status začne zohrávať úlohu neskôr, v dvoch situáciách.

• Hypotéka. Banky sa pozerajú najmä na pobyt a príjem na Slovensku. S dočasným útočiskom hypotéku dávajú zriedka a väčšinou len so spoludlžníkom.
• Pobyt. Kúpa bytu sama osebe nezakladá nárok na pobyt. Vlastný byt sa však hodí ako doklad o ubytovaní, keď žiadate o pobyt z iného dôvodu (práca, podnikanie, rodina).

Starší byt a novostavba: dva rôzne postupy

Pri staršom byte kupujete od súkromného majiteľa. Byt už existuje a obchod trvá 1 až 2 mesiace: kontrola listu vlastníctva (dlhy, ťarchy), kúpna zmluva, peniaze v úschove u notára alebo advokáta až do zápisu do katastra.

V novostavbe kupujete od developera byt, ktorý ako samostatná nehnuteľnosť ešte neexistuje. Preto sa obchod rozloží v čase a prebieha cez niekoľko zmlúv. Je to bežné, len si pri zmluvách treba strážiť iné veci.

Kúpa od developera krok za krokom

• 1. Výber bytu a rezervácia. Podpíšete rezervačnú zmluvu a zaplatíte rezervačný poplatok. Byt sa stiahne z predaja a cena sa zafixuje. Zmluva má jasne uvádzať, kedy sa poplatok vracia a kedy nie.
• 2. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Hlavný dokument počas výstavby: presný byt s pôdorysom a výmerou, cena, harmonogram platieb, termín dokončenia, štandard vybavenia a čo sa stane pri omeškaní.
• 3. Splátky podľa harmonogramu. Časť ceny sa zvyčajne platí pri podpise, časť počas výstavby a zvyšok pri prevode vlastníctva. Presné podiely má každý developer iné.
• 4. Kolaudácia. Stavebný úrad skontroluje hotový dom a povolí jeho užívanie (kolaudačné rozhodnutie). Dovtedy sa byt nedá zapísať do katastra ako samostatná jednotka.
• 5. Kúpna zmluva a kataster. Po kolaudácii sa podpíše kúpna zmluva a podá sa návrh na vklad. Kataster rozhodne do 30 dní, za príplatok do 15 dní.
• 6. Preberanie a kľúče. Byt si prezriete s developerom a podpíšete preberací protokol. Všetky nedostatky sa zapíšu do protokolu a developer ich odstráni v rámci záruky.

Byty v novostavbe Račianska 109B, kolaudácia v 2. štvrťroku 2027 →

Aké doklady potrebuje kupujúci

• Cestovný pas alebo občiansky preukaz EÚ. Ukrajinský biometrický pas stačí, meno sa do zmluvy píše latinkou presne podľa pasu.
• Rodné číslo netreba. Cudzinca kataster eviduje podľa dátumu narodenia.
• Adresa na doručovanie. Kataster aj mesto (daň z nehnuteľnosti) posielajú listy, slovenská adresa to zjednoduší.
• Bankový účet. Zákon ho nevyžaduje, ale platiť developerovi podľa harmonogramu je najjednoduchšie z eurového účtu v banke v EÚ. Účet na Slovensku si otvoríte aj s dočasným útočiskom.

Podpis kupujúceho na kúpnej zmluve nemusí byť úradne overený. Zákon vyžaduje overený podpis len od toho, kto vlastníctvo prevádza, teda od predávajúceho.

Dá sa byt kúpiť bez cesty na Slovensko?

Áno. Rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej zmluve často podpíšete na diaľku: najprv sken, potom originály poštou alebo kuriérom. Na podpis kúpnej zmluvy a prevzatie bytu môžete poslať splnomocnenca.

Plnomocenstvo musí mať overený podpis. Ak ho podpisujete v zahraničí, zvyčajne treba notára a apostilu alebo overenie na slovenskom konzuláte a potom úradný preklad do slovenčiny. Znenie plnomocenstva si vopred odsúhlaste s právnikom alebo s developerom, aby ho kataster prijal bez problémov.

Ako dlho to trvá

Najčastejšie chyby kupujúcich

• Zaplatiť veľkú sumu ešte pred zmluvou o budúcej zmluve. Pri rezervácii sa platí len rezervačný poplatok.
• Nečítať časť o omeškaní. Dobrá zmluva uvádza posledný termín dokončenia a čo potom: či môžete odstúpiť a dostať peniaze späť.
• Nekontrolovať výmeru. Zmluva má uvádzať plochu bytu oddelene od balkónov, terás a predzáhradiek. Od toho závisí cena aj daň.
• Podpisovať zmluvu, ktorej nerozumiete. Vyžiadajte si preklad alebo si vezmite vlastného advokáta. Kontrola zmluvy stojí niekoľko stoviek eur.
• Zameniť ateliér s bytom. Ateliér býva lacnejší, ale právne ide o nebytový priestor.

Ateliér alebo byt: aký je rozdiel →

Koľko stojí kúpa bytu nad rámec ceny →